Valor do imóvel: Como determina-lo?

Valor do imóvel

A avaliação patrimonial é a solução que tem como objetivo determinar os valores reais e atuais de todos os bens móveis e imóveis, para adequação às exigências fiscais e contábeis. Trata-se de estabelecer o valor total do patrimônio da organização.

Diversas pessoas tem dúvida a respeito de como avaliar seus imóveis. Afinal, quando se busca negociar um imóvel, seja para compra ou venda, é necessário que se haja segurança sobre o preço do mesmo. Um imóvel mal avaliado pode significar mal negócio para o comprador ou para o vendedor.

Na maioria dos casos os compradores, sendo justo ou não o preço, sempre querem pagar um valor menor. E os vendedores tendem a cobrar mais. Vamos considerar que tenhamos um imóvel e que o proprietário quer saber por quanto vendê-lo. Seguem alguns métodos que ele poderia utilizar:

  1. Consultar sites de imóveis;
    2. Visitar alguma imobiliária;
    3. Solicitar uma avaliação formal.

Para que possa entender qual a melhor forma de avaliar seu imóvel, vamos explicar cada um desses métodos à seguir.

Consultar sites de imóveis

Esta é uma forma bem simples de ter uma noção de valor de seu imóvel e saber o quanto estão sendo vendidos imóveis na região do mesmo, contudo, vale ressaltar que se trata de uma pesquisa superficial apenas.

Para isto basta entrar em sites como Zap, Imovelweb, Viva Real e tantos outros e pesquisar por imóveis similares na região. Fazendo isso o proprietário irá conseguir comparar padrões, estado, localização e outros atributos referente ao imóvel.

Existem também diversas ferramentas na Internet onde você pode colocar um dado como CEP e demais informações sobre o imóvel e elas te retornam um possível valor estimado do imóvel.

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Visitar alguma imobiliária

Numa imobiliária os corretores tem uma boa noção de como são os valores em uma dada região. Mas entenda que para ser assertivo, deverão solicitar para ver o imóvel presencialmente, isto para ter uma visão do estado de conservação, e procurar atuar como intermediários em alguma negociação.

Lembrando que uma avaliação feita por um corretor pode ou não ter interferência de interesses comerciais da imobiliária, como subvalorização para uma maior margem de negociação futura.

Portanto, certifique-se de realizar este processo sempre acompanhado de um corretor indicado e de confiança que haja de maneira neutra.

Solicitar uma avaliação formal

Uma avaliação formal é necessária em algumas situações bastante específicas, como a necessidade de se avaliar um imóvel devido a algum processo jurídico.

Neste caso o avaliador de imóveis ou outro profissional habilitado poderá emitir um laudo técnico para determinar assim o valor de um imóvel.

Existem duas formas de precificar um imóvel: Pelo seu valor de IPTU e através de uma Pesquisa de Mercado.

Precificação com base em pesquisa de mercado

Para fazer este laudo técnico o avaliador irá fazer uma vistoria no imóvel e comparar com outros imóveis da região usando métodos específicos para determinar o preço a partir da comparação de fatores como idade, conservação e padrão dos imóveis envolvidos.

Para realizar esta vistoria, são necessárias três etapas básicas a serem consideradas pelo avaliador profissional.

São elas:

  1. Localização

Esse é um dos itens mais decisivos para a compra do imóvel. Ao avaliar a localização, busque informações sobre acessos e mobilidade, infraestrutura de comércio e serviços, proximidade com o trabalho, escolas e universidades, além de segurança e áreas de lazer.

Todos estes itens impactam significativamente no valor do imóvel, pois estão diretamente atrelados a qualidade de vida do comprador.

  1. Preço na região

Uma das questões principais da avaliação. É bem importante que você tenha conhecimento de quanto é cobrado, em média, pelo metro quadrado na região escolhida.

Assim, você terá melhores chances de conseguir descontos em alguma futura negociação, vendendo por um preço justo.

  1. Conservação do bem

Quase nenhum comprador quer ter dores de cabeça ou gasto com reformas depois de comprar um imóvel, principalmente ligados à estrutura do mesmo. Verifique, em primeiro lugar, as instalações elétricas e hidráulicas.

O avaliador precisa sempre verificar se não há infiltrações e analisar a pintura e o estado dos acabamentos.

Desta forma, o avaliador chegará a um valor de metro quadrado do imóvel padronizado e homogeneizado, proporcionando um preço mais justo e completo.

Leia também! O que é benfeitoria?

Precificação com base no IPTU do imóvel

O valor venal é um valor estabelecido pelo Estado para o preço dos imóveis. O objetivo principal do valor venal é compor o cálculo de alguns impostos de propriedade, como o IPTU e o ITBI.

Para compreender melhor como calcular ao valor venal de um imóvel, é utilizada a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR.

Sendo:

V = valor venal do imóvel;
A = área do terreno ou edificação;
VR = valor unitário residencial de imóveis próximos;
I = idade do imóvel;
P = posição do imóvel na região;
TR = fator da tipologia residencial ou características da construção do imóvel (modificações, reformas).

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Esclarecido que o valor venal e o valor de mercado sobre um imóvel não são a mesma coisa, é possível entender as diferenças entre os dois:

Valor de Mercado: O preço pelo qual os imóveis podem ser vendidos. O valor pode variar de acordo com tendências de mercado e de acordo com o momento da economia do país. Para chegar nesse montante, são levados em conta fatores mais subjetivos, que ficam à critério das negociações entre vendedor e comprador.

Valor Venal: O preço estimado dos imóveis para compra e venda em uma transação à vista, após a análise feita pelo Poder Público, ou seja, a prefeitura de sua cidade. É sob esse valor então que são calculados os impostos do IPTU.

Como podemos ver, existem no mínimo três formas diferentes de realizar uma avaliação de preço do seu imóvel e para cada necessidade uma delas pode ser muito útil.

Entendemos que, para que haja uma ideia superficial do valor de seu imóvel, as pesquisas mais informais são uma boa escolha por serem mais rápidas, sem nenhum compromisso de compra ou venda e gerarem pouco ou nenhum custo (custo x benefício), como por exemplo, ter uma noção de qual seria o valor mensal médio de aluguel de um apartamento no seu bairro.

Por outro lado, para se ter uma avaliação mais completa e documentada, que justifique o preço apresentado de seu imóvel, a melhor opção sempre será buscar por profissionais qualificados. Ainda mais se for para alguma divisão de bens, para inventários, separação conjugal ou qualquer outras situações ligadas a uma ação jurídica.

Se você ainda tem dúvidas sobre como avaliar seu imóvel. Entre em contato com um de nossos especialistas agora mesmo!

Ativos tangíveis e Intangíveis

Ativo tangivel e intangivel

O controle patrimonial eficaz é uma das maiores chaves de sucesso dos empresários bem-sucedidos. Por isso, é essencial ter na ponta do lápis a relação de bens da empresa, sejam eles os ativos tangíveis ou intangíveis.

Vale lembrar que tanto os ativos tangíveis quando os ativos intangíveis fazem parte do ativo imobilizado de uma empresa. Ou seja, do conjunto de bens que servem para dar apoio às atividades-fim, como imóveis, veículos, programas de computador, entre outros.

É importante saber como contabilizar os itens de cada uma dessas categorias no seu controle de patrimônio, uma vez que os ativos tangíveis e os ativos intangíveis pedem lançamentos diferenciados dentro do acompanhamento gerencial.

Vamos falar um pouco sobre essas diferenças e já deixamos uma dica de ouro para você: contar com uma equipe especializada em avaliação e controle patrimonial pode ser um grande diferencial na hora de cuidar dessa informação tão importante para o seu negócio.

Ativos Tangíveis e o Controle do Patrimônio

Dentro do grupo de bens de uma empresa que são destinados às atividades essenciais, os ativos tangíveis também são chamados de materiais ou corpóreos. Isso porque são todos aqueles que existem, de maneira física e palpável – e fazem parte dos bens patrimoniais permanentes

Nesse grupo, entram o mobiliário, os veículos, o maquinário, o estoque e até os imóveis da empresa. Na área fiscal, há legislação específica para classificação e determinação desse tipo de bem, que considera o tempo de vida útil de um ativo tangível.

Isso é muito importante porque, a partir dessa classificação, pode ser aplicada a taxa de depreciação do ativo. Em outras palavras: é possível “prever” a vida útil de cada ativo tangível da sua empresa, tendo em mente que um carro pode durar menos que um prédio. Ou, ainda, um maquinário precisar de manutenção com mais frequência do que os móveis do escritório.

Um controle patrimonial de excelência vai levar em consideração essas orientações e você terá condições de saber com precisão quando as trocas serão necessárias e se programar para compras com mais segurança e possibilidade de negociação. Além de seguir corretamente a lei e não ter problemas com o fisco, claro!

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Ativos Intangíveis e o Controle do Patrimônio

Dentro do grupo de bens, os ativos intangíveis representam tudo o que uma empresa possui e que não é material. Entram nesse grupo marcas, patentes, tecnologias desenvolvidas, direitos autorais, softwares, fórmulas ou receitas, know-how e, claro, a carteira de clientes e os recursos humanos.

Os ativos intangíveis também devem constar no controle de patrimônio da empresa e, desde 2007, a Lei 11.638 indica que eles precisam ser alocados como “ativos não circulantes” (com a criação do subgrupo “Intangível” no Permanente). Conhecer essa especificação legal e realizar o lançamento correto desses bens é garantia para o melhor controle contábil, financeiro e econômico do seu negócio.

Também existe a aplicação de depreciação nesse grupo, porém, ela pode ser feita contabilmente a partir da amortização – uma espécie de reconhecimento de perda de valor do ativo ao longo de sua vida útil. Porém, na contramão dessa aplicação prática, tem-se visto cada vez mais os ativos intangíveis como parte substancial e importante do patrimônio.

Sem dúvida, o grande desafio é realizar a mensuração de alguns itens, como marcas e até a própria carteira de clientes. Esses são ativos que podem representar o grande diferencial da sua empresa e saber como avaliá-los corretamente é essencial para sua empresa. Por isso, o trabalho de controle patrimonial é tão importante e merece sua atenção especial.

Gestão de Ativos: 5 dicas para melhora-lo

gestão-ativo

Fazer a perfeita gestão de ativos imobilizados de uma empresa significa responsabilidade administrativa e a preservação de recursos importantes que podem ser investidos no core business.

Caso você ainda não saiba, o ativo imobilizado é o conjunto dos bens que permitem uma empresa funcionar e que têm valor superior a R$ 1.200. Assim, móveis, computadores, máquinas, veículos e até o imóvel onde a empresa está instalada são parte dos imobilizados.

Qual é a melhor hora de fazer a manutenção dos carros, investir em tecnologias mais modernas de computação, trocar as mesas e cadeiras dos escritórios ou fazer uma reforma no prédio? Cada uma dessas perguntas deve ser respondida pela gestão do patrimônio.

Quando bem efetuado, este tipo de gerenciamento evita gastos desnecessários, otimiza a utilização dos bens, coíbe fraudes e, no fim das contas, economiza o dinheiro da empresa. Isso significa mais recursos para outras áreas ou ainda uma margem de lucros maior.

Há ainda a questão contábil. A correta gestão patrimonial é uma necessidade legal regida pela Lei 11638 e pelos Pronunciamentos contábeis CPC 01 e CPC 27. Falhas na execução podem gerar penalidades para a empresa.

Se a sua gestão de ativos Imobilizados ainda não é perfeita, é hora de “arrumar a casa”, você está perdendo dinheiro e sob risco fiscal. É hora de implementar mudanças e o Blog da Integrade Consulting apresenta 5 dicas. Acompanhe!

Gestão de ativos passo a passo

Existem pelo menos cinco passos bem distintos para que a mais perfeita gestão de ativos imobilizados seja realizada. São eles:

Inventário patrimonial: é a verificação de cada bem da empresa e seu estado de conservação e a etiquetagem de todos os ativos.

Avaliação dos ativos: é a avaliação do valor justo de cada um dos itens do inventário patrimonial, levando em consideração sua vida útil, o valor que pode ser recuperado com a venda de determinado bem e ainda o custo de uma possível reposição.

Revisão da vida útil dos bens: qualquer bem passa por depreciação e em algum momento precisará ser reposto. Há regras para o cálculo da depreciação do ativo imobilizado;

Determinação da taxa de depreciação: é a avaliação da taxa de depreciação de cada item levantando no inventário, ou seja, o valor que cada bem perde por ano.

Teste do Impairment: também conhecido como teste de recuperabilidade, esta etapa testa se o valor recuperável de um bem é menor do que o valor registrado na contabilidade (teste normatizado pelas Normas Brasileiras de Contabilidade – NBC TG 01 (R3) – Redução ao valor recuperável de ativos).

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Individualize o controle dos bens

Ainda na fase do inventário a equipe responsável deve etiquetar todos os bens da empresa. Placas de identificação em cada bem do ativo imobilizado e vincule as mesmas ao controle patrimonial.

As etiquetas estão ligadas ao sistema de Tecnologia da Informação, o que facilita o controle de depreciação, movimentações internas, processos de manutenção, até chegar ao momento da baixa. Se você precisar de qualquer informação sobre o ativo, basta acessar o programa, o que pode ser feito até pelo smartphone.

Conte com a tecnologia

Aliás, a tecnologia interliga a gestão do patrimônio com todas as outras áreas da empresa. Com o software correto, é possível cruzar dados e gerar relatórios com muita facilidade. Isso ajuda muito o empresário ou o gestor na tomada de decisões estratégicas.

Há no mercado excelentes opções de programas que otimizam o trabalho das equipes responsáveis não só pelo inventário, mas também por cada passo da gestão do patrimônio, reduzem bastante o risco de erros e facilitam todo o processo.

Conheça cada regra do ativo imobilizado

O trabalho é extenso e de fato é complicado. A gestão patrimonial mais perfeita exige análises técnicas detalhadas, e avaliações de valores por meio de uma metodologia definida pelas normas técnicas da ABNT, IBAPE e INMETRO e por regras impostas por pronunciamentos técnicos do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).

Toda essa burocracia é necessária para que a contabilidade praticada aqui no Brasil seja adequada às normas internacionais e para que a empresa não corra o risco de penalidade. Por isso, é necessário profissionais capacitados para encabeçar essa gestão e treinar os demais colaboradores, criando uma cultura de cuidado com os bens e com as informações na empresa.

Busque o apoio de especialistas

Se você acompanhou cada uma das dicas, já percebeu que ter especialistas cuidando deste assunto é fundamental. O problema é que nem todas as empresas dispões de profissionais com essa qualificação.

Neste caso, há consultorias que elaboram planejamentos estratégicos para que a gestão de patrimônio das empresas estejam de acordo com todas as regras. E mais: estes especialistas têm em mãos as ferramentas para que o processo tenha a máxima eficiência.

Quer saber mais? Converse agora mesmo com os especialistas da Integrade Consultingconheça as melhores ferramentas para a sua gestão de ativos imobilizados.

Ativo circulante, qual a sua importância?

ativo-circulante

O ativo circulante é o grupo de direitos e bens com o maior grau de liquidez de uma empresa. Em outras palavras, é tudo o que pode ser rapidamente convertido em dinheiro em uma operação ou em um ciclo de negociações.

Para que este conceito fique bem claro, devemos entender os direitos como as dívidas que a empresa tem a receber. Os bens são todo o dinheiro disponível em caixa, assim como os móveis, veículos, maquinários, imóveis e tudo mais que possa ser vendido. Contudo, fique atento: nem todo bem faz parte do ativo circulante.

Se você está habituado aos artigos do Blog da Integrade Consulting, já deve ter notado que há semelhança entre o ativo circulante e o ativo imobilizado. Realmente estes dois grupos são parecidos, contudo há diferenças fundamentais.

Siga lendo e descubra mais sobre este assunto!

Ativo imobilizado x Ativo circulante: Semelhanças e Diferenças

Existem dois grupos que fazem parte do balanço patrimonial de uma empresa: Ativo circulante e ativo imobilizado, a principal diferença entre eles está na facilidade com que podem ser revertidos em recursos financeiros.

De maneira geral, o ativo imobilizado é o conjunto de bens que uma empresa possui para manter suas atividades operantes e de onde ela tira seus resultados econômicos. O ativo imobilizado ou ativo fixo, como também é conhecido, é o grupo dos instrumentos palpáveis que criam condições para que a organização disponibilize o seu produto ou serviço final ao mercado.

O ativo circulante, como já dizemos, é aquele que tem maior liquidez. Entre os bens que fazem parte deste grupo estão:

• Estoques;

• Matéria-prima;

• Produtos inacabados;

• Mercadorias prontas para a revenda;

• Contas a receber em curto prazo;

• Depósitos bancários;

• Reservas de caixa;

• Dinheiro em caixa;

• Resgate de aplicações financeiras de curto prazo;

• Investimentos de curto prazo.

Note que outros itens do ativo imobilizado podem ser convertidos em dinheiro, no entanto a liquidez não é tão alta quanto a do ativo circulante. Quando há necessidade, a venda pode demorar mais.

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Ativo Circulante Operacional, Financeiro e Não Circulante

Esses dados podem ser classificados de acordo com a sua origem como operacional ou financeiro. No primeiro grupo estão os ativos que nascem de operações da empresa, como no caso de contas a receber e dos itens em estoque.

O ativo financeiro é aquele que vem de aplicações financeiras feitas com o capital da empresa. O dinheiro em caixa também faz parte deste grupo.

Existe ainda mais uma classificação: a de ativo não circulante. Este é o grupo dos bens com menor liquidez, como marcas registradas,  tecnologias, patentes e investimentos de longo prazo.

Fale com a gente

A gestão patrimonial não é um luxo. Ela é fundamental para que a empresa busque melhores resultados com menos riscos. Converse agora mesmo com os especialistas da Integrade Consulting e saiba como preparar a sua empresa para mais e maiores desafios!

O que é depreciação do ativo

Como-reduzir-os-impactos-da-Depreciação-Contábil

Quem trabalha com Gestão Patrimonial sabe da importância da depreciação do ativo imobilizado, e quanto isso influencia no resultado final. Quem já não analisou o balanço patrimonial e verificou que há bens que já deveriam estar baixados, ou estão atualmente fora do seu controle de bens patrimoniais?

O mesmo acontece na sua empresa em vários níveis, e isso gera impacto no seu controle de patrimônio. Neste artigo vamos abordar sobre a depreciação do ativo imobilizado, como calcular, quais são seus impactos e como reduzi-los.

O que é a depreciação contábil do ativo imobilizado?

Depreciação do ativo imobilizado de forma geral significa redução do preço, do valor financeiro, em função do tempo. Quando entramos no mundo corporativo e falamos sobre a depreciação do ativo imobilizado, significa que estamos tentando mensurar o impacto que a ação do tempo tem sobre o valor dos bens físicos de uma empresa.

De forma mais prática, qualquer um que faz gestão de patrimônio sabe que os bens perdem o seu valor com o passar do tempo e isso tem um impacto. Em termos contábeis, a depreciação do ativo imobilizado é uma medição do quanto do valor de um determinado bem foi utilizado.

Assim, a deterioração começa quando este bem tem a sua utilização iniciada e só termina quando ele é descartado ou baixado, sendo esse bem de qualquer natureza.

O conceito de depreciação do ativo imobilizado é bem amplo, o que pode gerar uma dificuldade enorme na gestão de patrimônio da empresa. Como mensurar todos os bens da empresa e ainda prestar conta disso? Vamos te explicar no texto abaixo.

Leia também! Como é feita a avaliação da vida útil.

Como calcular a depreciação contábil do ativo imobilizado?

Existe uma técnica básica para o cálculo de depreciação contábil: pega-se o valor inicial do bem (incluindo a aquisição do ativo, o transporte, a configuração e a instalação deste bem) e divide-se o valor pelo tempo de vida útil. Por exemplo, um ativo que tem um custo de R$ 1.000,00 e previsão de uso de 10 anos vai se depreciar R$ 100,00 por ano.

Existem regras definidas pela Receita Federal que auxiliam quem faz a gestão de patrimônio, por exemplo: um edifício tem sua depreciação contábil calculada em 4% do valor total por ano, máquinas, instalações e móveis em geral tem uma taxa de 10% ao ano, já os veículos e computadores têm a taxa de depreciação de ativo ainda maior, 20% a cada doze meses.

Outro fator que pesa na conta é a obsolescência. Isso significa que um bem perde o seu valor na medida em que ele vai se tornando obsoleto. Aquele celular que a sua equipe usa, valia muito quando foi adquirido, mas hoje pode valer quase nada devido ao surgimento de novas tecnologias.

Como sabemos, essa depreciação pode ser muito rápida. Entendê-la é um passo enorme para otimizar a gestão de patrimônio da empresa.

Nos dias atuais ter um sistema de controle patrimonial, com ferramentas de apoio e suporte a decisão, utilizando recursos atualizados, dashboards, softwares de inventário em plataformas mobile, permitem uma precisão a agilidade fundamental para os resultados e controles patrimoniais.

Leia também! Como determinar a taxa de depreciação do ativo imobilizado

Porque reduzir os impactos da depreciação do ativo imobilizado?

depreciação do ativo imobilizado é inevitável, no entanto, é possível reduzir seus impactos. Perceba que em um determinado momento o valor de um ativo vai chegar a zero, devido à depreciação, mas isso não significa que chegou ao fim da sua utilidade, o bem ainda pode ser vendido e gerar renda.

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A quem interessa?

O investidor que compreende essa equação, está muito mais perto de fazer uma gestão de patrimônio, que agrega valor ao negócio como um todo e toma decisões melhores. Além disso, entender sobre a depreciação do ativo imobilizado é uma ferramenta poderosa para que os investimentos retornem de maneira mais lucrativa.

Ferramentas

Outra ferramenta poderosa para os gestores é uma política de inventário patrimonial, com uma frequência periódica não superior a 4 anos. Entretanto, essa revisão pode ser menor considerando o contexto tecnológico, e outras variáveis do meio ao qual os ativos estejam inseridos, como questões ambientais, insalubres e climáticas.

Outra ferramenta poderosa para os gestores é uma política de inventário patrimonial, com uma frequência periódica não superior a 4 anos. Entretanto, essa revisão pode ser menor, considerando o contexto tecnológico e outras variáveis do meio ao qual os ativos estejam inseridos, como questões ambientais, insalubres e climáticas.

Outros Benefícios

Se aplicarmos uma depreciação do ativo imobilizado inferior ao previsto nas taxas de depreciação da legislação tributária vigente, existe a possibilidade de redução do lucro líquido na apuração do Lucro Real, registrando no e-LALUR a depreciação contábil dos bens do processo produtivo.

Quando apurado o valor acumulado da depreciação acumulada, e este atingir o valor original de aquisição, a depreciação do ativo imobilizado deverá ser acrescido ao lucro líquido para apuração do Lucro Real, baixando a parte B do e-LALUR.

Se você ainda tem dúvidas sobre a Depreciação do Ativo Imobilizado. Entre em contato com um de nossos especialistas agora mesmo!

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