Antes de falarmos exatamente sobre o que é benfeitoria, pense no seguinte cenário: você precisa de uma obra no imóvel em que a sua empresa está instalada. Este trabalho pode ser de ampliação, para melhorar o uso do local, para deixar a fachada mais bonita ou até para a construção de um espaço para melhorar a vida dos funcionários.
Essas obras são as chamadas benfeitorias, e têm sua própria regulamentação do ponto de vista fiscal que deve ser observada.
Quem paga a conta das benfeitorias em imóveis de terceiros, locador ou locatário? Quais são os tipos de benfeitorias? Quando há (ou não há) direito à indenização? Como funcionam a amortização e a depreciação?
Bom, este é um assunto que gera muitas dúvida então vamos a elas passo a passo.
Tipo de Benfeitorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias
• Benfeitoria Necessária: Quando a obra tem como objetivo a conservação do imóvel, evitando que ele se deteriore, ela se enquadra como benfeitoria necessária. A manutenção de um telhado ou reparos no sistema elétrica podem ser classificados desta maneira. Gastos assim devem ser lançados na contabilidade como Despesas de Manutenção.
• Benfeitoria Úteis: Já quando a obra tem como objetivo tornar o imóvel mais confortável, seguro ou ainda ampliar sua utilidade, ela é classificada como benfeitoria útil. A grosso modo, são obras que trazem mais conforto e segurança para o local. Podemos exemplificar citando os casos da construção de uma garagem ou a instalação de grades de proteção nas portas ou janelas.
• Benfeitorias Voluptárias: A terceira classificação diz respeito àquelas obras que tem como fim tornar o imóvel mais agradável ou esteticamente mais bonito. Uma nova fachada, uma obra para deixar os jardins mais bonitos ou a construção de um espaço de lazer podem ser colocadas na categoria de benfeitoria voluptária.
Segundo o Parecer Normativo CST nº 104 de 1975, as benfeitorias com o prazo de vida útil igual ou menor que um ano ou as que tratam de despesas de conservação e reparos (como uma nova pintura no imóvel ou serviços de manutenção), deverão ter os custos contabilizados diretamente como despesas operacionais, que são dedutíveis.
Já as benfeitorias voluptuárias, não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário ao fim do contrato de locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Há casos em que os contratos têm uma cláusula expressa prevendo que, ao efetuar as construções ou benfeitorias, o locatário não poderá reclamar indenização dos gastos efetuados.
Para este tipo de benfeitoria, há a possibilidade de amortização dos gastos, obedecendo o prazo de vigência estipulado no contrato. As regras estão expressas no Parecer Normativo CST nº 210 de 30/11/1973.
Contratos sem referência à clausula de Indenização
Cada obra é diferente e algumas benfeitorias podem custar milhares ou até milhões de reais para o responsável. A possibilidade de ter a indenização sobre este valor gasto existe.
Isso comprova a importância de contar com profissionais qualificados e com a expertise necessária no momento da elaboração e da assinatura de contratos de locação. Contar com alguém que tenha as condições necessárias para fazer uma análise perfeita de todas as cláusulas pode evitar grandes dores de cabeça e gastos desnecessários no futuro.
