A avaliação de imóveis tem por objetivo esclarecer ao proprietário o valor de mercado do seu imóvel levando-se em conta fundamentalmente questões puramente técnicas, como oferta, localização, topografia, idade e conservação, padrão construtivo e fator frente/fundos.
É diferente da precificação, onde entram também questões menos objetivas como situação do negócio, interesses pessoais, comerciais e até sentimentais.
Ou seja, a avaliação de imóveis busca pragmaticamente elucidar o quanto de fato vale um bem imóvel independente de quem o veja ou de interesses pessoais ou comerciais que eventualmente poderiam estar envolvidos na questão. O resultado final, consequentemente, é a definição técnica de um intervalo onde deveria estar situado o valor de mercado do imóvel sob análise. A tecnicidade do processo de avaliação do imóvel, e consequentemente na elaboração de um laudo técnico de avaliação está expressa em uma sequência de normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas: as NBRs 14653, subdivididas em procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais e empreendimentos.
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Via de regra, pode-se dividir os procedimentos para a avaliação de imóveis em três grandes pontos:
● Pesquisa de Mercado;
● Homogeneização dos Valores;
● Análise Estatística;
A pesquisa de mercado para avaliação de imóveis, tem como objetivo criar um ponto de partida para lastrar a análise da avaliação do imóvel. O trabalho consiste em obter informações a respeito de imóveis semelhantes que foram negociados nos mesmos local e período em que a avaliação está sendo feita.
A partir desse lastro, é feito uma homogeneização dos valores levando-se em conta diferenças de fatores entre o que foi pesquisado e o bem que está sendo examinado.
Por fim, é realizada uma análise estatística para encontrar o valor, ou intervalo de valores, em que o imóvel poderia ser enquadrado.
Homogeneização dos Valores
Dentre os três procedimentos citados, a homogeneização é central na avaliação de imóveis, visando a definição do valor mais acurado. Sendo assim, seu aprofundamento leva em conta fatores que, em geral, podem ser resumidos a oferta, localização, topografia, frente x fundos, padrão construtivo e estado de conservação. A oferta é a adequação dentro da lei da oferta e da procura em relação à amostragem retirada da pesquisa de mercado. Na localização referencia-se o imóvel de acordo com a melhor e a pior posição em relação ao endereço. Na topográfica considera-se se ela é acidentada, e em que grau, e também se é passível de alagamento. No fator frente x fundos busca-se avaliar possíveis valorizações ou desvalorizações na avaliação do imóvel, sempre em comparação com a amostragem, considerando-se características como formato não quadrado ou não retangular, o que diminui o valor, ou esquina, o que tende a aumentá-lo.
A profundidade também entra na definição do fator frente x fundo, uma vez que na avaliação de terrenos com pouca profundidade podem sofrer desvalorização.
Além disso, há que se levar em conta também o padrão construtivo para adequar as diferenças entre o que foi encontrado na amostra ao padrão do imóvel avaliado. Por fim, a homogeneização passa pela comparação entre o estado de conservação e eventuais necessidades de reformas entre o objeto de estudo e o que foi encontrado na pesquisa.
Diante do que foi explanado podemos concluir que o resultado da avaliação de imóveis visa dar o valor de mercado considerando-se apenas questões técnicas tanto na elaboração dos procedimentos quanto na sua execução. Desta maneira, viabiliza-se um aumento na segurança para tomada de decisões, já que exclui do processo de avaliação do imóvel fatores subjetivos e voláteis como envolvimentos emocionais e interesses econômicos.
